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一文教你看懂:什么是 REITs。

更新时间:2020-07-09 14:54点击:

  5月9日发布的《我国REITs市场2017年发展和2018年展望》显示,截至2018年3月末,私募房地产投资信托基金(REITs)已发行规模共计

  与此同时,自2015年发行的首支公募“类REITs”鹏华前海万科REITs以来,中国版公募REITs推出的时间表也越来越近。

  REIT 这个东西,说白了就是,很多人把钱凑到一块,交给一个基金经理,让他去投资房地产,赚到的钱大家分。 你可能发现,这不就是基金嘛……

  REITs(Real Estate Investment Trusts, 简称REITs)

  以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

  REITs 起源于20 世纪 60 年代的美国,90 年代后,REITs 进入高速发展期,目前全球上市的 REITs 共计约800 支,其中,亚洲市场上活跃的 REITs 占比近 20%,总市值近 3000 亿美元。

  虽然随着近几年国内不断有“类REITs”产品的发行尝试,我国目前发行的“类REITs”产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。

  1.通过资金的“集合”为中小投资者提供了投资房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

  在国家严格要求防范化解地方政府债务风险的背景下,PPP 模式面临更强监管、更严规范。

  PPP+REITs 证券产品发行后在可以在二级市场上进行交易,这保障了 PPP 项目资产具有较强的流动性。因此,投资者可以在二级市场上买卖 REITs 产品以实现投资的进入和退出,这样为 PPP 项目投资者提供了较为通畅退出机制,从而增强资金的使用效率。

  PPP+REITs 降低了广大投资者投资我国基础设施和公共服务领域的门槛,这种低门槛的投资途径丰富了投资者的选择,契合各类投资者的投资需求。另外,从融资结构上看,REITs 所募集的资金成本相对较低,投资时间长,正是 PPP 项目所需的资金类型,从而改善金融资本的供给效率,拓宽了 PPP 项目的融资渠道,降低了 PPP项目的融资风险。

  对于成熟期的 PPP 项目,通过设立REITs 在公开市场交易,引入全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金和民众等长期投资者,可以有效缓解 PPP 项目资金错配难题 ;对于建设期的PPP项目,REITs可以对PPP项目进行权益性或债务性投资,从而化解 PPP 项目资金期限错配和高杠杆风险。

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